FAQS

¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

Un fideicomiso es un contrato entre partes cuyo objetivo consiste en desarrollar un proyecto inmobiliario, ya sea residencial, comercial o de oficinas, sobre un terreno elegido a tal fin y en el que se concretará un proyecto arquitectónico diseñado tomando en cuenta las características de la zona, sus habitantes y las apetencias del mercado. Una vez finalizada la obra, se efectúa la afectación a propiedad horizontal y se transfieren a los beneficiarios las unidades previamente seleccionadas.

Entonces podemos decir que un fideicomiso es el contrato por el cual una o varias personas, los fiduciantes, transmiten la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, que se obliga a alcanzar el objetivo por el que se celebra el contrato, en un plazo determinado, entregando en ese momento las unidades a los respectivos fiduciantes o a quienes éstos hayan designado como beneficiarios finales.

¿Cuáles son sus ventajas?

Son múltiples las ventajas del fideicomiso inmobiliario, ya que permite aunar esfuerzos en vista de un interés común, habiéndose constituido en una herramienta vital para el cumplimiento de proyectos de envergadura. Pero la ventaja que se revela como la más valiosa para los inversionistas, es la seguridad que garantiza a las partes. En primer lugar, por contar con un contrato que especifica exhaustivamente los detalles del proyecto y las obligaciones y derechos de las partes. También por la ventaja de adquirir al costo las unidades. Y, primordialmente, porque los bienes aportados pasan a convertirse en una propiedad fiduciaria, independiente del patrimonio tanto del fiduciario como de los fiduciantes.

¿Cuáles son las partes intervinientes y sus funciones?

Es primordial la tarea de los desarrolladores en los que se origina el proyecto, en este caso el Ing. Claudio Bulbarella y el estudio de arquitectura Proyecto C. Ambos cuentan con vasta experiencia y son quienes eligen los terrenos y definen el proyecto inmobiliario. Asimismo seleccionan los agentes intervinientes y supervisan en forma constante, el avance y concreción de los objetivos propuestos. Los arquitectos elaboran el proyecto de obra, la dirigen y controlan la fiel interpretación de planos y proyecto. Las empresas constructoras, de primera línea, son contratadas en base a antecedentes y conveniencia de la oferta, asumiendo cada empresa contratada las responsabilidades atinentes a su rubro en cuanto a calidad, garantías y contratación de los seguros pertinentes.

Los ya nombrados fiduciantes, se comprometen a aportar los fondos para hacer frente a todos los costos que demande la construcción, pudiendo ser los beneficiarios finales o designar a un tercero e incluso ceder su parte, de conformidad con los desarrolladores.

La fiduciaria, en este caso Roulinco, con los bienes y fondos que los fiduciantes le transfieren, en carácter de propiedad fiduciaria, adquieren el terreno y administran el emprendimiento inmobiliario, conforme a las pautas establecidas en el contrato, precautelando los intereses de las partes y velando por el uso eficiente de los recursos del patrimonio fiduciario.

Asimismo, el desarrollador designará un auditor contable, que será el encargado de realizar las tareas de auditoría y certificación de la información brindada por la fiduciaria respecto de los movimientos de fondos e inversiones que se realicen.

Finalmente, ante la Escribanía Fernández Madero se llevarán a cabo todos los actos notariales necesarios: escritura de compraventa del terreno, celebración de los contratos de fideicomiso, cesiones, reglamento de copropiedad, escrituras de adjudicación y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Qué es un Fideicomiso con costo cierto de construcción?

Una vez planteado el proyecto de arquitectura y su correspondiente memoria técnica y previo al inicio de la obra, ya se puede contar con una cotización inicial de las distintas empresas, lo que permite denominar al emprendimiento como “Fideicomiso con costo cierto de construcción”.

De esta manera, podemos contar con un precio de la construcción que, si bien está sujeto a variaciones de costo de materiales y mano de obra por inflación o alternativas de mercado, otorga una referencia útil de un costo total predeterminado.

¿Cuál es la diferencia entre costo cierto y costo total del proyecto?

Únicamente el costo del terreno y de los gastos preliminares constituyen los costos fijos del proyecto. Éstos son ya conocidos y quedan determinados desde el inicio.

El resto, constituyen los costos variables, que se irán modificando a medida que se ejecute la obra. Están compuestos por ítems como mano de obra, materiales no acopiados al contratar, así como también todos los elementos necesarios para una correcta ejecución del proyecto.

Los ajustes de los costos variables, con respecto a todos los rubros contratados, se realizarán de acuerdo a relevamientos constantes de presupuestos, cuyos resultados serán informados periódicamente a los fiduciantes y beneficiarios junto con el avance del proyecto. Así se garantiza la transparencia del costo total del emprendimiento.

¿Cuándo se comienzan a abonar las cuotas?

El pago de los aportes por parte de los fiduciantes comienza una vez que el fideicomiso se encuentre en condiciones de operar, lo cual será informado a los inversores por la fiduciaria Roulinco.

La forma de pago es en pesos, tanto en lo que se refiere a las cuotas como a las variaciones que existieren entre el presupuesto inicial y los gastos reales.

¿Cuándo se comienzan las obras?

El inicio de la obra se encuentra vinculado al trámite de aprobación municipal del proyecto y a la celebración del contrato de adhesión por parte de, al menos, un 80 % de los fiduciantes.